Huslån kalkulator – Boliglån i Norge forklart
Vår huslån kalkulator gir deg en komplett oversikt over kostnadene ved et boliglån i Norge. Du kan beregne månedlige terminbeløp (annuitet eller serielån), total rente over hele løpetiden, effektive renter inkludert gebyrer, samt viktige nøkkeltall som belåningsgrad (LTV) og krav til egenkapital. Kalkulatoren er laget for norske forhold med 25% MVA på gebyrer der det er relevant, og tar hensyn til vanlige bankpraksiser og offentlige avgifter knyttet til boligkjøp.
Boliglån i Norge – kort fortalt
Boliglån (huslån) er et lån med pant i bolig eller fritidseiendom. Fordi banken har sikkerhet i boligen, er renten betydelig lavere enn for usikret gjeld som forbrukslån eller kredittkort. I 2024 ligger nominelle renter typisk mellom 4–7% avhengig av bank, belåningsgrad, kundesegment og om du har BSU eller øvrige kundefordeler.
Krav til egenkapital og belåningsgrad (LTV)
- Egenkapitalkrav: Minimum 15% egenkapital ved kjøp av primærbolig. For sekundærbolig (utleie) kreves ofte 40% i de største byene.
- Belåningsgrad (LTV): Lån i prosent av boligens verdi. 85% LTV betyr at lånet utgjør 85% av verditaksten/kjøpesummen.
- Fleksibilitetskvoter: Banker kan avvike fra reglene for en andel av kundene, men dette er regulert og begrenset.
Annuitetslån vs. serielån
Annuitetslån: Samme terminbeløp hver måned i hele perioden (forutsatt fast rente). Renteandelen er størst i starten og avdragsandelen øker etter hvert.
Serielån: Fast avdragsdel hver termin + synkende rentekostnad i takt med at restgjelden faller. Terminbeløpet er høyest i starten og synker over tid.
Typiske kostnader ved boligkjøp
- Dokumentavgift: 2,5% av kjøpesummen til staten (gjelder ved tinglysing av hjemmel for de fleste eiendommer, ikke nybygg med første gangs tinglysing for borettslag/aksjeleilighet).
- Tinglysingsgebyr: Fast gebyr for tinglysing av skjøte og pant (noen tusen kroner, satsene endres fra tid til tid).
- Etableringsgebyr: Engangskostnad banken tar ved oppstart av lånet.
- Termingebyr: Månedlig eller kvartalsvis gebyr på lånet (ofte 0–95 kr/mnd).
- Verdivurdering/takst: Kostnad ved verdivurdering (kan være nødvendig ved refinansiering eller bytte av bank).
Skatt og fradrag
Renter på boliglån gir rentefradrag i skattemeldingen. Skattesatsen for fradraget følger gjeldende regler det aktuelle året. Dette reduserer din effektive lånekostnad, men kalkulatoren viser beløp før skatt slik at du ser de reelle kontantstrømmene til banken.
Eksempel
Anta at du kjøper bolig til 5 000 000 kr med 1 000 000 kr i egenkapital (20%), og låner 4 000 000 kr.
- Nom. rente: 5,2%
- Effektiv rente: Avhenger av gebyrer (etablering, termin, tinglysing osv.)
- Løpetid: 25 år
- Lånetype: Annuitet
Med annuitet vil terminbeløpet være det samme hver måned. Med serielån blir første termin høyere, men synker over tid. Totale rentekostnader blir lavere for serielån, men til gjengjeld er belastningen i starten større.
Hvordan bruke kalkulatoren
- Legg inn boligverdi/kjøpesum og ønsket lånebeløp.
- Angi nominell rente, løpetid og gebyrer.
- Velg om du vil beregne annuitetslån eller serielån.
- Klikk “Beregn boliglån”.
- Se månedlig termin, totalkostnad, effektiv rente (omtrentlig), samt avdragsplan for de første 12 månedene.
Tips for lavere rente
- Øk egenkapitalen for lavere belåningsgrad (under 75% LTV gir ofte bedre rente).
- Samle kundeforhold i én bank (lønnskonto, sparing, forsikring) for pakkerabatt.
- Forhandle årlig – send banken tilbud fra konkurrenter.
- Vurder fastrente for forutsigbarhet, men husk at fastrente kan ha bindingstid og innlåsningskostnader.
Begrensninger og presisjon
Kalkulatoren gir gode anslag basert på standard finansformler. Effektiv rente beregnes tilnærmet med utgangspunkt i kontantstrømmer (inkl. gebyrer), men kan avvike fra bankens offisielle beregning. Kontakt banken for nøyaktig effektiv rente på ditt tilbud.
Oppsummering
Med vår huslån kalkulator kan du sammenligne annuitet og serie, se effekten av forskjellige renter og gebyrer, og forstå totalbelastning og løpende kostnader. Bruk resultatene til å forhandle med banken og sikre deg de beste betingelsene for din situasjon.